Quando decidiamo di acquistare un immobile, oltre a visitare le piattaforme dedicate o entrare in contatto con le agenzie specializzate per individuare la proprietà che fa al caso nostro, è possibile anche seguire le tante aste immobiliari che quotidianamente vengono pubblicate, con la possibilità di poter entrare in possesso di un immobile a un prezzo che spesso è notevolmente inferiore al suo reale valore, portando a termine grandi affari sia nel caso in cui volessimo utilizzarlo personalmente, che nell’eventualità che esso venga affittato o addirittura rivenduto nel breve periodo per ottenere una plusvalenza.
Ma il mercato delle aste, ancor più quelle immobiliari, è un settore molto complesso in cui ogni aspetto deve essere analizzato in profondità e con competenza, per evitare brutte soprese per quanto concerne gli elementi legali, economici, urbanistici e burocratici.
Le fasi dell’asta immobiliare
Prima di elencare le principali fasi delle aste immobiliari, è bene sottolineare che questa tipologia di vendita non riguarda unicamente gli immobili residenziali ma anche proprietà commerciali, terreni e quant’altro. Vengono portate avanti da diversi soggetti, in particolare agenzie immobiliari, banche, tribunali e liquidatori.
Il primo passo da porre in essere riguarda la valutazione dell’immobile. In questa fase degli esperti tecnici, come ingegneri e architetti, ma anche professionisti legali ed economici, effettuano un sopralluogo nella proprietà e allo stesso tempo si verifica tutta la certificazione e la conformità alle norme.
Una volta stabilito un prezzo di partenza, l’asta immobiliare viene pubblicata nei media, indicando il giorno e la data. A questo segue l’iscrizione dei partecipanti che, in quanto potenziali acquirenti, di solito sono tenuti a versare una cauzione a garanzia, che verrà restituita al termine del processo d’asta nel caso non riuscissero a ottenere l’immobile.
Come per stabilire il valore della proprietà, anche i futuri partecipanti possono effettuare un’ispezione dell’immobile e consultare la documentazione allegata. Nel giorno dell’asta, gli iscritti a partecipare cominceranno ad offrire un prezzo crescente e l’ultima offerta non rilanciata sarà quella vincente. Colui che è risultato il miglior offerente procederà quindi al pagamento del prezzo battuto e diverrà a tutti gli effetti il nuovo proprietario dell’immobile.
Ci sono poi anche aste immobiliari a busta chiusa, nei quali non esiste il rilancio ma gli offerenti presentano un prezzo di acquisto. Alla fine del termine prestabilito, le buste verranno aperte e, anche in questo caso, la migliore offerta determinerà il futuro proprietario. Ovviamente il prezzo proposto non può essere inferiore a quello di partenza determinato a priori.
I rischi dell’asta immobiliare
Come accennato in precedenza, partecipare a un’asta immobiliare offre l’opportunità di poter ottenere un immobile a prezzi inferiori rispetto ai reali valori di mercato, con un iter anche più breve rispetto alla classica compravendita. Ma per poter concretamente concludere un affare redditizio è necessario essere in possesso di competenze specifiche e una approfondita conoscenza del mercato, così da verificare la presenza o meno di alcuni vincoli normativi, ipoteche o problemi strutturali, edilizi e urbanistici.
Per questo molto spesso ci si interfaccia con le agenzie immobiliari che offrono un servizio di consulenza professionale in tal senso, riducendo al minimo il rischio di ostacoli e intoppi o, perlomeno, per avere piena coscienza delle azioni da intraprendere una volta acquisita la proprietà. In particolare, prima di fare un’offerta, il partecipante all’asta dovrebbe eseguire, in prima persona o per l’appunto affidandosi a specialisti, uno studio di fattibilità, per far emergere le opportunità di rivalutazione del bene, una due diligence immobiliare, per evidenziare problemi legali e la presenza delle certificazioni e, ovviamente un’analisi in loco dell’immobile, per comprendere gli eventuali lavori di ristrutturazione da porre in essere, le opere di messa a norma e le potenzialità di riqualificazione e possibile rivendita.