Comprare la prima casa è, per molti, il traguardo di una vita, un misto di eccitazione per il futuro e una leggera ansia da “conto alla rovescia” per il portafoglio. Spesso ci si concentra solo sul prezzo di vendita dell’immobile, ma la realtà burocratica italiana è un po’ più articolata.
Oltre al costo del mattone, bisogna prevedere una serie di spese accessorie che possono incidere sensibilmente sul budget totale, oscillando mediamente tra il 10% e il 15% del valore dell’acquisto. Ecco una guida dettagliata su tutto ciò che devi mettere in conto nel 2026 per non avere brutte sorprese al momento del rogito.
1. Il fisco: tasse e imposte (sconto prima casa)
Il carico fiscale varia drasticamente a seconda di chi sia il venditore. Lo Stato italiano concede delle agevolazioni significative per chi acquista l’abitazione principale (la cosiddetta “Prima Casa”), a patto di non possedere altri immobili nello stesso comune e di risiedervi entro 18 mesi. L’acquisto da privato è l’opzione fiscalmente più vantaggiosa. L’imposta di registro è ridotta al 2% (anziché il 9%) e viene calcolata sul valore catastale dell’immobile, che solitamente è molto inferiore al prezzo di mercato. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 € ciascuna. Viceversa, con l’acquisto da impresa (es. costruttore) l’imposta principale è l’IVA, agevolata al 4% (invece del 10%), calcolata però sul prezzo reale di vendita. In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 € ciascuna.
2. Le spese notarili: un paragrafo dedicato
Il notaio è una figura centrale e, spesso, la voce di spesa più discussa. È bene chiarire che l’importo che verserai al notaio non finisce tutto nelle sue tasche: egli agisce come sostituto d’imposta, incassando per conto dello Stato le tasse sopra citate. La parcella professionale vera e propria (l’onorario) varia in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto, ma per un acquisto prima casa si attesta mediamente tra i 1.500 € e i 3.000 € (+ IVA al 22%). Tuttavia, se per l’acquisto si accende un mutuo i costi raddoppiano perché il notaio dovrà redigere due atti distinti: l’atto di compravendita e l’atto di mutuo (che serve a iscrivere l’ipoteca a favore della banca). L’atto di mutuo comporta un onorario aggiuntivo e tasse specifiche di trascrizione. Sebbene possa sembrare un costo elevato, il notaio garantisce che la casa sia libera da pesi, pignoramenti o ipoteche pregresse, proteggendo legalmente il tuo investimento più grande. È bene richiedere sempre, in anticipo, un preventivo riferito alle spese per questa figura professionale; oggi è possibile richiedere anche direttamente preventivo notaio online per accorciare le tempistiche.
3. I costi legati al mutuo
Se non si ha la fortuna di pagare “cash”, la banca diventerà il socio di minoranza per i prossimi vent’anni, e anche questo ha un costo iniziale: la spesa che la banca richiede per analizzare la pratica è l’istruttoria; può essere una cifra fissa (da 500 € a 1.200 €) o una percentuale (circa l’1% del prestito). Vi è poi il costo del tecnico inviato dalla banca per certificare che il valore della casa corrisponda a quanto dichiarato (circa 300 € – 500 €). Da calcolare poi l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo del mutuo per la prima casa. Infine, l’assicurazione scoppio e incendio: obbligatoria per legge, protegge l’immobile (e la banca) da eventi catastrofici.
4. Agenzia immobiliare e spese tecniche
Se si è trovato casa tramite un mediatore, si dovrà calcolare la provvigione dell’agenzia, che solitamente oscilla tra il 3% e il 4% + IVA del prezzo di acquisto. È una spesa che si paga solitamente alla firma del contratto preliminare (compromesso). Non bisogna dimenticare poi i costi tecnici: si potrebbe aver bisogno di un architetto o di un geometra per verificare la conformità urbanistica o per redigere l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), se non fornito dal venditore. Infine, è bene tenere un piccolo fondo per le spese di trasloco e gli allacciamenti delle utenze (luce, acqua, gas), che sommati possono facilmente superare i 1.000 €.